Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. Il est ainsi destiné à couvrir les dettes et dégradations éventuelles du locataire durant la location et n'est restitué que lorsqu'aucune défaillance n'est constatée.

Comment fonctionne-t-il ?

Le dépôt de garantie, connu aussi sous le nom de caution, constitue une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire bailleur au moment de la signature du contrat de bail. Ce montant est encaissé et conservé durant toute la durée de la location par le propriétaire. Il est destiné à couvrir les éventuels loyers et charges impayés par le locataire au moment de son départ ou des éventuelles dégradations dans le logement.

Il doit pallier d'éventuelles défaillances de la part du locataire, à savoir :

• les loyers ou charges impayés constatés au moment du départ du locataire ;
• des dégradations dans le logement qui engendrent des frais de réparation ;
• un défaut d'entretien du logement, puisque le locataire doit se charger de l'entretien courant durant toute la location.

Et enfin, le terme « caution » est souvent utilisé à tort à la place de « dépôt de garantie ». La caution désigne un garant, tandis que le dépôt est une somme versée par le locataire pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations.

Combien de caution pour une location ?

Si tous les propriétaires demandent un dépôt de garantie pour assurer leur sécurité durant la location, cette somme est néanmoins encadrée et ne peut pas être fixée arbitrairement. Le montant doit d'ailleurs être inscrit dans le contrat de bail et il est calculé différemment selon le type de bail.

Le bail mobilité, qui implique la location d'un logement meublé pour une durée courte située entre un et dix mois, ne fait pas l'objet d'un dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux du locataire.

La retenue pour la remise en état du logement

L'état des lieux va donc servir, selon le cas, soit au locataire pour justifier qu'il rend le logement en bon état d'entretien, soit au propriétaire pour justifier du mauvais état du logement, notamment par des photos dans un premier temps. Pour justifier de l'état du logement loué à l'entrée dans les lieux comme à la sortie du locataire, des états des llieux sont établis par le bailleur et le locataire.

L'entretien du logement par le locataire

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (par exemple : le graissage des serrures et des gonds, les menus raccords de peinture ou de tapisserie, le remplacement des joints des robinets et des canalisations d'eau, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des flexibles de douches si besoin...). La liste de ces réparations est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Cette liste est indicative mais pas limitative.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu'il aurait causés, comme des trous de cigarette dans la moquette, un papier peint arraché, une vitre cassée...

Si le logement est équipé d'une chaudière individuelle alimentée par des combustibles gazeux, liquides ou solides (gaz, fioul, bois, granulés, charbon, etc.), le locataire doit faire faire un contrôle et un entretien annuels par un professionnel qualifié.

Un état des lieux de sortie pour justifier des dégradations

C'est en comparant le document de l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incombe au locataire. Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes pendant qu'il était locataire, l'état des lieux de sortie va lui permettre de démontrer qu'il l'a rendu en bon état d'entretien et de réparations.

Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Si, par exemple, un logement est loué avec des peintures refaites à neuf et que le locataire le quitte au bout de huit ans, à son départ, la remise à neuf des peintures normalement usées par le temps est à la charge exclusive du propriétaire.

Sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire ou établi par un constat d'huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Des factures ou devis pour justifier du montant des travaux

Une fois les dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le propriétaire va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture, soit de l'artisan ayant réalisé les travaux, soit des matériaux qu'il a lui-même utilisés pour la remise en état.

Retenue sur le dépôt de garantie : devis ou facture ?

Cette question fait toujours débat et les décisions de justice sont mitigées sur ce point. Cependant, une réponse ministérielle datant de 2010 précise que « la loi ne prévoit pas que le bailleur doit être en mesure de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. »

Pour éviter les discussions et si le propriétaire est en mesure de le faire, il lui est conseillé de produire une facture, mais le locataire ne peut cependant pas le lui imposer.

Le bailleur peut-il déduire toute la facture ?

• Oui, s'il s'agit d'une réparation ou de l'entretien d'un équipement que le locataire aurait négligé de faire.
• Non, s'il faut remplacer l'élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinets, par exemple), car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf. Le propriétaire doit tenir compte de la vétusté, souvent évaluée au bon sens, mais il peut aussi s’appuyer sur une grille pour plus d’objectivité.

Opter pour une grille de vétusté

L'intérêt ? C'est de vous permettre de limiter les hésitations pour apprécier la vétusté. Vous pourrez ainsi évaluer facilement la quote-part pouvant être retenue sur le dépôt de garantie pour les travaux à réaliser au départ du locataire.

Et si le logement est rendu très sale ?

C'est une appréciation qui reste très subjective. Et la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Ensuite, le bailleur doit faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu'il lui faut une facture. Par conséquent, si le bailleur décide de retrousser ses manches et de s'en occuper lui-même, il ne pourra retenir que... les produits ménagers et non le temps passé !

 

La seule solution pour récupérer son dépôt de garantie est tout simplement de bien entretenir et de prendre soin du bien que vous louez afin qu’il corresponde en tout point à votre Etat des Lieux d’Entrée lors de la fin de votre bail.