Bientôt l’heure de déclarer vos revenus fonciers.

Vous êtes un particulier bailleur, une SCI ? Cet article est fait pour vous….

Les revenus fonciers, c’est quoi ?

Ces revenus sont issus de votre patrimoine immobilier (biens non meublés à la location) correspondant aux loyers perçus de la part de locataires d’un appartement, d’un studio ou d’un local professionnel. La catégorie des revenus fonciers comprend également :

• l’investissement locatif dans une société foncière ou dans des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), ou bien encore, dans des Fonds de Placement Immobilier (FPI) ;
• les monuments historiques, le dispositif Scellier et la loi Pinel ;
• l’ensemble des revenus provenant des locations nues de propriétés bâties ou non bâties.

Les revenus fonciers font partie des 8 revenus catégoriels soumis à l’impôt sur le revenu, soit :

• les traitements, salaires, pensions et rentes viagères,
• les rémunérations des dirigeant de société,
• les revenus mobiliers,
• les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles,
• les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux),
• les BNC (Bénéfices industriels Non-commerciaux),
• les BA (Bénéfices Agricoles).

En France, l’impôt sur le revenu est basé sur un barème progressif décomposé en tranches et taux, et reste applicable à tous les contribuables, quelle que soit leur situation professionnelle, en activité ou non.

L’ensemble des revenus issus de la location des propriétés bâties ou non appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont imposables et soumis à 2 régimes différents ; régime réel ou microfoncier.

Calcul des revenus fonciers

Ce calcul comprend les loyers perçus, même les retards, durant l’année civile mais exclut les loyers impayés. À cela s’ajoute des recettes brutes et exceptionnelles comme :

• les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre,
• des subventions allouées par l’ANAH en vue de l’amélioration de l’habitat,
• les revenus générés par des locations publicitaires,
• des locations pour les antennes de téléphonie mobile.

Les cautions versées par le locataire sont non imposables à leur réception mais elles seront à déclarer dans le cas d’utilisation pour couverture d’impayés ou de remise en état après le départ du locataire.

Comment se passe la déclaration de vos revenus fonciers ?

Tous les ans, une déclaration d’impôt est à remplir entre avril et mai. Le Cerfa 2042 vous permet de déclarer l’ensemble de vos revenus y compris vos revenus fonciers. Il existe des formulaires annexes à remplir dans les cas suivants :

• Le Cerfa 2044 est à ajouter à votre déclaration générale si vous optez pour un régime d’imposition réel ;
• La déclaration 2044-SPE vous concerne si vous avez investi dans un programme d’incitation ou de déduction fiscale ;
• En ligne, vous pouvez déclarer vos revenus et l’ensemble de vos données est évidemment modifiable.

 Quel est le régime appliqué pour l’imposition des revenus fonciers ?

 Il existe 2 types de régime : le microfoncier et le réel.

1. Le régime microfoncier s’applique si vos revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 € sur l’année. Le Fisc calcule le revenu foncier net imposable qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes. Aucune de vos charges n’est déductible pour son montant réel.
2. Le régime réel s’applique au-delà des 15 000 € de revenus, ou si vous possédez au moins un bien inscrit dans un dispositif locatif exclusif de l’application du microfoncier.

Ce régime ne contient aucun abattement forfaitaire, il fonctionne de la même façon que le principe des frais réels chez les salariés ; vous déterminez vous-même votre revenu foncier net imposable. Il vous faut déduire du montant total de vos recettes les charges foncières de l’année et les avantages fiscaux provenant de défiscalisation du type Pinel, par exemple, si vous en avez. Dans ce régime, les Cerfa à remplir sont les 2044 ou 2044S et le 2042.

La déclaration des revenus fonciers avec la loi Pinel

Cette loi est un dispositif de défiscalisation immobilière. Créée en 2014, ce système permet de bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions. L’abattement peut atteindre jusqu’à 63 000 € et est déterminé en fonction d’un zonage et de la durée de détention du bien en location.

Le principe de la loi Pinel consiste à acheter un bien immobilier neuf dans un certain nombre de zones éligibles et de le mettre en location. Le montant de l’avantage fiscale est en corrélation avec la durée de location choisie :

• 6 ans de location = 12% de réduction d’impôt,
• 9 ans de location = 18% de réduction d’impôt,
• 12 ans de location = 21% de réduction d’impôt.

C’est un dispositif qui s’autofinance en totalité ou en grande partie car l’abattement fiscale et les loyers perçus durant la durée de location permettent de financer l’achat.

Le gouvernement souhaite que les contribuables investissent dans des zones dites « tendues » (où l’offre de logement est inférieure à la demande). Il existe un plafond de loyer car l’objectif est double : permettre à des locataires de se loger en maintenant une perspective d’investissement intéressante pour les acquéreurs. Les plafonds sont déterminés en fonction de la ville où se situe le bien.

Si malgré toutes ces explications, vous vous sentez perdus ou peu sûrs de faire votre déclaration sans erreur ou omission, faites appel à notre agence ! L’aide à la déclaration foncière fait partie de nos prestations de Gestion-Locative…