Texte important !

Un texte important est actuellement en discussion : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement.

À ce stade, il ne s’agit pas encore d’une loi définitive. Le texte a été adopté avec modifications en commission des affaires économiques du Sénat le 1er juillet 2026 et doit être examiné en séance publique à partir du 7 juillet au soir. Il faut donc rester prudent, mais plusieurs mesures peuvent déjà intéresser directement les professionnels de l’immobilier.

L’objectif affiché est clair : relancer la production de logements, accélérer les rénovations et redonner plus de marge de manœuvre aux collectivités locales. Le texte prévoit notamment des outils pour faciliter certains projets de construction, adapter les règles d’urbanisme dans les territoires où le besoin de logements est fort, et clarifier l’application des obligations de rénovation énergétique.

Le point le plus intéressant concerne probablement les investisseurs et les bailleurs privés. Le projet vise à renforcer le statut du bailleur privé et à rendre certains projets locatifs plus attractifs, notamment dans l’ancien avec travaux. C’est un signal à suivre, car beaucoup de biens aujourd’hui difficiles à vendre ou à financer pourraient retrouver de l’intérêt s’ils sont bien placés, correctement chiffrés et accompagnés d’un vrai projet de rénovation.

Attention toutefois : ce projet ne change pas les règles bancaires.

Le HCSF reste le filtre principal. Pour obtenir un crédit immobilier, les banques doivent continuer à respecter un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur incluse, et une durée de crédit généralement limitée à 25 ans. Une tolérance existe dans certains cas avec un différé, notamment lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée. Les banques disposent aussi d’une marge de flexibilité, mais celle-ci reste limitée à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.

C’est donc le point essentiel à retenir : un dispositif fiscal ou réglementaire peut redonner de l’intérêt à l’immobilier, mais il ne transforme pas automatiquement un projet en dossier finançable.

En ce début juillet 2026, les taux restent relativement stables, mais le marché demeure sélectif. Des taux moyens obtenus de 3,18 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent encore obtenir de meilleures conditions, autour de 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,20 % sur 25 ans.

Autre élément favorable : le taux d’usure applicable au 1er juillet 2026 est fixé à 5,29 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus. Cela peut permettre de débloquer certains dossiers, notamment lorsque le TAEG était trop proche du plafond, mais cela ne remplace pas une analyse sérieuse de la capacité d’emprunt.

En résumé, le marché reçoit quelques signaux positifs : volonté politique de relancer le logement, intérêt possible pour l’ancien avec travaux, taux relativement stabilisés et taux d’usure un peu plus confortable.

Mais la réalité terrain reste la même : les projets devront être bien préparés, les travaux correctement estimés, le DPE anticipé et le financement sécurisé dès le départ.

Pour les professionnels de l’immobilier, le bon réflexe est donc d’identifier très tôt les points de blocage : apport, taux d’endettement, reste à vivre, coût des travaux, performance énergétique et cohérence locative.

Le marché peut repartir, mais il repartira d’abord avec des dossiers solides.

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